Passoires thermiques en location : ce que les bailleurs doivent faire avant 2028
Vous louez un logement classé F ou G ? Il est peut-être déjà interdit à la location, ou le sera très bientôt. Depuis 2025, les passoires thermiques sont progressivement exclues du marché locatif. Et en 2028, les logements classés E rejoindront cette liste. Ce calendrier n’est pas une menace lointaine : c’est une réalité qui touche aujourd’hui des milliers de bailleurs en France, et notamment en Maine-et-Loire.
Altos Energie vous accompagne en tant qu’AMO pour sécuriser votre projet de rénovation, sans gérer directement les travaux. Grâce à nous sécurisez votre projet, optimisez les aides auxquelles vous pouvez prétendre et oubliez l’administratif trop lourd. Nous réalisons le montage des dossier, la lecture des devis etc.
Voici ce que vous devez savoir, et surtout ce que vous devez faire sans attendre.
Le calendrier des interdictions – un cadre réglementaire sous tension
Ces derniers mois, le sujet des passoires thermiques a fait l’objet de nombreuses discussions au niveau gouvernemental. Si certaines voix appellent à des ajustements du calendrier, les obligations actuelles restent pleinement en vigueur à ce jour.
Les bailleurs doivent donc continuer à anticiper leurs travaux sans attendre d’éventuelles évolutions. On parle beaucoup de 2028, mais les premières interdictions sont déjà effectives. La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’exclusion des logements énergivores du marché locatif :
- Depuis le 24 août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G.
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement de contrat.
- Au 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
- Au 1er janvier 2034 : interdiction prévue pour les logements classés E.
En clair : si votre bien est classé G, vous ne pouvez plus légalement proposer un nouveau bail depuis janvier 2025. Si votre locataire est en place et que le contrat arrive à échéance, la remise en location est bloquée.
À retenir : « Passoire thermique » désigne officiellement les logements classés F ou G au DPE. Un logement classé E n'est pas encore concerné par une interdiction immédiate, mais 2028 approche vite — et les délais pour rénover sont souvent sous-estimés.
Bailleur : quel est votre risque réel ?
Beaucoup de propriétaires pensent que leur situation est encore gérable. En réalité, les risques sont multiples et souvent sous-estimés.
Vacance locative forcée
Un logement G interdit à la re-location reste vide si le locataire part. Sans travaux, vous ne pouvez ni relouer, ni augmenter le loyer, ni négocier dans de bonnes conditions à la revente.
Décote à la vente
Selon les Notaires de France, un logement classé F ou G peut subir une décote allant jusqu’à 10 à 15 % par rapport à un bien équivalent mieux noté. Cette décote s’accentue à mesure que les contraintes réglementaires se durcissent.
Risque contentieux
Un locataire peut invoquer l’indécence du logement si la consommation énergétique dépasse les seuils légaux. En cas de litige, le bailleur peut être contraint de réduire le loyer, de financer des travaux en urgence, ou de faire face à une action en justice.
Des délais souvent mal anticipés
Entre l’audit énergétique, le montage du dossier de financement, l’obtention des aides et la réalisation des travaux, il faut compter en moyenne 12 à 18 mois. Attendre 2027 pour agir sur un logement F, c’est prendre le risque de ne pas être en conformité à temps.
Ce qu'il faut faire concrètement : les étapes clés
Chez Altos Énergie, nous accompagnons régulièrement des bailleurs à Angers et en Maine-et-Loire qui découvrent trop tard la situation réelle de leur bien. Voici la démarche que nous recommandons.
1. Connaître précisément sa classe DPE
Si votre DPE date d’avant 2021, il n’est plus fiable : la méthode de calcul a évolué. Et depuis janvier 2026, un nouveau coefficient de conversion de l’électricité modifie encore les résultats pour les logements chauffés à l’électricité. Certains biens classés F peuvent basculer en E, ce qui change radicalement la stratégie à adopter.
2. Réaliser un audit énergétique : étape clé obligatoire
Contrairement au DPE, l’audit énergétique fournit des scénarios de travaux chiffrés, priorisés et personnalisés. Il identifie les vrais problèmes — souvent l’isolation avant le chauffage — et évite les travaux inutiles ou mal ciblés. Sans audit, certains bailleurs remplacent leur chaudière sans résoudre le vrai problème : une enveloppe mal isolée.
3. Définir la bonne stratégie : rénover ou vendre ?
L’audit permet de comparer deux options :
- Rénover : pour continuer à louer, valoriser le bien et bénéficier des aides disponibles.
- Vendre : si le coût des travaux dépasse la rentabilité attendue.
Altos Énergie vous aide à modéliser ces deux scénarios avec des chiffres concrets, pour prendre une décision éclairée, pas sous pression.
4. Mobiliser les aides financières
De nombreuses aides financières existent :
- MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : jusqu’à 70 % du montant des travaux selon les revenus du bailleur.
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : primes cumulables selon les travaux réalisés.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour les rénovations performantes.
- TVA à 5,5 % : sur l’ensemble des travaux d’amélioration énergétique.
- Aides locales : certaines collectivités du Maine-et-Loire proposent des dispositifs complémentaires.
Les démarches sont souvent lourdes et l'administratif long et complexe. Un dossier mal monté, ce sont des jours voire des semaines de perdus et il faut tout recommencer. La complexité des dossiers rend fortement recommandé l'accompagnement par un mandataire reconnu comme ALTOS Energie. Un projet de rénovation bien monté peut être financé en grande partie par des dispositifs publics.
Exemple concret : M. T., propriétaire d’un appartement classé G à Angers, a mandaté Altos Énergie pour un audit et un accompagnement AMO complet. L’audit a révélé que l’isolation des murs et le remplacement des fenêtres suffisaient à atteindre la classe D, sans toucher au chauffage. Grâce au montage des aides, son reste à charge a été réduit à moins de 30 % du montant total des travaux.
5. Lancer les travaux au bon moment
Le printemps est idéal pour démarrer un chantier : artisans disponibles, conditions climatiques favorables, et résultats visibles dès l’hiver suivant. Mais pour en bénéficier, il faut anticiper dès maintenant.
Dès 2025, certains logements seront tout simplement interdits à la location. Attendre, c'est risquer une perte de valeur immédiate.
Tableau récapitulatif : que faire selon votre classe DPE ?
Votre bien immobilier est soumis à une rentabilité financière directe ou indirecte, il est important de prendre en compte et d’anticiper les réglementations afin d’optimiser cette rentabilité. Faites appel à Altos Energie et offrez vous un accompagnement stratégique afin de profiter d’une projection de la situation actuelle, de vos échéances réglementaires et des aides mobilisables.
Votre prochain pas avec Altos Énergie
Altos Énergie est un bureau d’études indépendant spécialisé en rénovation énergétique, basé à Angers. Nous ne réalisons pas les travaux nous-mêmes : notre rôle est de vous accompagner de l’audit jusqu’à la réception du chantier, avec un interlocuteur unique et une vision claire de vos intérêts.
Pour les bailleurs, cela signifie :
- Un audit énergétique fiable pour connaître la réalité de votre bien
- Une stratégie travaux ou patrimoniale argumentée
- Un montage complet des aides financières disponibles
- Un suivi de chantier pour garantir les résultats
Les interdictions de location des passoires thermiques ne sont plus une projection : elles s’appliquent déjà pour les logements G et F, et concerneront les logements E dès 2028. Pour les bailleurs d’Angers et du Maine-et-Loire, le moment d’agir, c’est maintenant, pas à la veille de l’échéance. Un audit énergétique réalisé aujourd’hui vous permettra de prendre les meilleures décisions, d’optimiser vos aides et de sécuriser votre patrimoine locatif sur le long terme.
